Cât te costă un defect nedescoperit la recepția apartamentului, cu TVA de 21%?

Ce înseamnă, de fapt, un defect „nedescoperit” la recepție?

La predarea unui apartament nou, procesul-verbal semnat cu dezvoltatorul consemnează starea finisajelor și a instalațiilor la acel moment. Tot ce nu apare scris acolo, chiar dacă exista deja, este considerat, contractual, în regulă. Un defect „nedescoperit” nu înseamnă neapărat un defect ascuns din punct de vedere tehnic, ci pur și simplu unul netrecut în listă, pentru că nimeni nu l-a căutat cu instrumentul potrivit sau pentru că vizita de predare a durat prea puțin.

Diferența dintre recepția la terminarea lucrărilor, reglementată prin HG nr. 273/1994, între investitor (dezvoltator) și executant (constructor), și predarea-primirea către cumpărător este esențială aici: cumpărătorul nu participă la recepția tehnică, el primește un apartament deja recepționat de altcineva. Ce nu a fost prins la acel moment, între dezvoltator și constructor, rămâne pe umerii lui, dacă nu îl consemnează separat, la propria predare-primire.

Dacă dezvoltatorul refuză să treacă obiecțiunile în procesul-verbal, pașii de urmat sunt descriși în ghidul despre refuzul obiecțiunilor la predare.

În practică, o vizită de predare-primire organizată de dezvoltator durează, de regulă, între 20 și 40 de minute, cât să se verifice vizual pereții, tâmplăria și funcționarea de bază a prizelor. Pentru un apartament de 70-80 mp, cu 3-4 camere, acest timp nu permite o verificare instrumentală: o cameră termografică arată infiltrații și punți termice care nu se văd cu ochiul liber, o nivelă laser arată dacă o pardoseală are o denivelare peste toleranța admisă, iar un higrometru arată dacă un perete are deja umiditate în structură, înainte să apară pata vizibilă. Fără aceste instrumente, un defect real rămâne, pur și simplu, nedescoperit, nu pentru că ar fi ascuns intenționat, ci pentru că nimeni nu s-a uitat cu instrumentul potrivit, în timpul alocat unei vizite standard.

Cât costă, în cifre, remedierea unui defect scăpat la semnarea procesului-verbal?

Tabelul de mai jos adună câteva situații întâlnite frecvent la inspecțiile noastre, cu un cost estimativ de remediere, calculat cu TVA de 21% inclus. Valorile sunt orientative, pentru București și Ilfov, pot varia în funcție de furnizor, de accesul la zona afectată și de câte finisaje trebuie demontate și refăcute în jurul defectului.

De exemplu, o fisură de tencuială semnalată chiar la predare, cât timp muncitorii dezvoltatorului sunt încă în bloc pentru alte apartamente, se remediază de regulă fără cost pentru cumpărător, în perioada de garanție. Aceeași fisură, descoperită la 8-10 luni după mutare, ascunsă între timp sub un strat de tapet sau vopsea decorativă, ajunge să coste integral suma din tabelul de mai sus, pentru că dezvoltatorul poate invoca semnarea fără obiecții a procesului-verbal de predare-primire.

De ce este mai scump să repari după ce ai semnat decât înainte?

Înainte de montarea finisajelor, un perete cu fisură se rezolvă cu șpaclu și glet. După ce pe acel perete e deja montat un tapet sau o zugrăveală decorativă, la costul reparației se adaugă costul de a scoate ce era montat și de a-l pune la loc, integral, la preț de retail, nu la prețul pe care îl are un constructor pentru materiale cumpărate în cantitate mare, pentru tot blocul.

La cota de TVA de 21%, aplicabilă în prezent lucrărilor de construcții și remediere, componenta de taxă dintr-o reparație de 4.000 lei, preț final, este de aproximativ 694 lei. Suma se plătește indiferent cine execută lucrarea, dezvoltatorul sau un constructor angajat separat de cumpărător, dar diferența reală de cost nu vine din TVA în sine, ci din faptul că prețul de bază, înainte de TVA, e calculat la tarif de intervenție punctuală, nu la tariful de șantier pe care îl are constructorul pentru lucrări în masă.

Practic, un defect care ar fi costat, în faza de execuție, o fracțiune dintr-un preț de retail, ajunge, descoperit după predare, să coste prețul integral al unei lucrări noi, cu manoperă de intervenție izolată, de regulă mai scumpă decât manopera de șantier, unde constructorul are deja echipa și utilajele pe loc.

Cum ajută o listă de cantități și un deviz estimativ, făcute înainte de recepție?

Pachetul Premium al inspecției noastre include un deviz estimativ, construit pe o listă de cantități: fiecare defect constatat la fața locului este măsurat și notat cu suprafața sau cantitatea reală, metri pătrați de tencuială fisurată, bucăți de tâmplărie dezaxată, metri liniari de rost de hidroizolație compromis, nu doar descris în cuvinte. Pe baza acestei liste, devizul arată ordinul de mărime al costului de remediere, înainte să semnați procesul-verbal de predare-primire.

Diferența practică: dacă discutați cu dezvoltatorul pe baza unei liste de cantități și a unui deviz estimativ, discuția e despre cifre, nu despre impresii. E o bază de negociere mai solidă decât o observație generală, pentru că dezvoltatorul poate compara suma cu propriul cost de remediere, înainte ca lucrarea să ajungă la stadiul de reparație de retail, cu TVA plătit integral de cumpărător.

Pentru un apartament, pachetul Premium costă de la 3.499 lei (sub 50 m² utili) până la 4.599 lei (peste 150 m² utili). Pentru o casă, pachetul costă de la 4.799 lei (sub 100 m² utili) până la 6.699 lei (peste 350 m² utili). Nu se aplică niciun cost de deplasare în București și Ilfov; în restul țării, tariful de deplasare se comunică înainte de programare. Pentru cine are termen scurt până la semnarea procesului-verbal, există un supliment de urgență de 700 lei, pentru livrarea raportului în 3 ore, în loc de 24.

Ce include fiecare pachet și de ce diferă prețurile între inspecții este explicat în ghidul despre cât costă o inspecție tehnică imobiliară.

Ce nu poate face un deviz estimativ făcut la fața locului?

Devizul estimativ din inspecția noastră nu este o ofertă fermă de execuție și nu obligă niciun constructor să lucreze la acel preț. El arată ordinul de mărime, pe baza prețurilor uzuale de piață la momentul inspecției, nu prețul contractual pe care îl va practica un anume executant. Oferta fermă rămâne în sarcina constructorului ales de dezvoltator sau de dumneavoastră, după caz.

De asemenea, devizul estimativ nu înlocuiește o expertiză tehnică, în sensul legal al termenului, adică documentul emis de un expert tehnic atestat de minister. Dacă un defect ridică suspiciuni despre structura de rezistență a clădirii, nu despre finisaje sau instalații, recomandarea corectă este să apelați separat la un expert tehnic atestat, care poate emite acel document. Inspecția noastră tehnică rămâne, în toate cazurile, o verificare vizuală și instrumentală a stării vizibile a apartamentului, nu o certificare a structurii de rezistență.

Nu în ultimul rând, un deviz făcut într-o singură vizită nu poate prezice defecte care apar ulterior, cum ar fi infiltrațiile sezoniere, vizibile abia după prima ploaie puternică, sau tasările care se manifestă după primul ciclu de îngheț-dezgheț. Pentru astfel de situații, documentarea promptă, cu fotografii datate și sesizare scrisă către dezvoltator, contează mai mult decât orice calcul făcut înainte de predare.