Cât costă o inspecție tehnică imobiliară și de ce diferă atât de mult prețurile?

Ce diferență e între snagging, basic, plus și premium?

Cele patru pachete nu sunt patru variante ale aceleiași verificări, ambalate diferit ca să pară că cea scumpă e mai bună. Fac lucruri diferite, cu instrumente diferite, pentru momente diferite din achiziție.

Snagging-ul se face la predarea apartamentului de către dezvoltator, momentul contractual dintre dezvoltator și cumpărător, nu recepția la terminarea lucrărilor dintre investitor și executant reglementată prin HG nr. 273/1994. Practic, e verificarea listei de neconformități înainte să semnezi procesul verbal de predare-primire: tâmplărie, finisaje, instalații vizibile, funcționarea prizelor și a robineților.

Pachetul Basic adaugă termografia, utilă pentru punți termice, infiltrații și zone cu izolație discontinuă, plus măsurători de umiditate. Se face de regulă înainte de a semna orice, fie antecontract, fie contractul final.

Pachetul Plus adaugă o evaluare structurală nedistructivă a elementelor accesibile: fisuri, deformații, semne de tasare și scanarea armăturii, cu verificarea acoperirii minime cu beton. Nu este o expertiză tehnică și nu ține loc de una: dacă apar suspiciuni serioase de natură structurală, recomandarea corectă e un expert tehnic atestat de minister, nu o inspecție tehnică precum cea pe care o facem noi.

Pachetul Premium adaugă un deviz estimativ al costurilor de remediere pentru ce s-a găsit neconform, util în negocierea cu dezvoltatorul sau vânzătorul.

Ce anume face prețul să crească de la un pachet la altul?

Apartament, după suprafața utilă:

Camere, orientativ (intervalele se suprapun, prețul se stabilește după suprafața utilă din acte): sub 50 m², garsonieră, studio sau 2 camere; 50-75 m², 2 sau 3 camere; 75-100 m², 2, 3 sau 4 camere; 100-150 m², 3, 4 sau 5 camere, penthouse; peste 150 m², 4 camere sau mai multe, penthouse, duplex.

Casă, după suprafața utilă:

Diferența de preț vine din trei lucruri concrete: numărul de instrumente folosite pe teren, timpul necesar pentru interpretarea măsurătorilor și complexitatea raportului final. O verificare cu cameră de termografie cere ca inspecția să se facă la o diferență de temperatură relevantă între interior și exterior și implică analiza imaginilor, nu doar plimbarea aparatului prin casă. O evaluare structurală vizuală cere timp de documentare a fiecărei fisuri sau denivelări, cu poziție și dimensiune. Un deviz estimativ cere raportarea prețurilor de remediere la momentul inspecției, ceea ce înseamnă documentare suplimentară după vizită.

Suprafața contează separat de pachet: prețul depinde de intervalul în care se încadrează suprafața utilă, cinci intervale la apartament și cinci la casă, pentru că odată cu suprafața cresc timpul pe teren și volumul raportului, indiferent de pachet. Tot separat, dacă ai nevoie de raport în 3 ore în loc de 24, se adaugă un supliment de urgență de 700 lei, indiferent de pachet.

De ce un preț foarte mic ar trebui să te pună pe gardă?

Sub pragul pachetului de bază, o inspecție nu mai poate include, de regulă, toate cele trei componente care justifică timpul: instrumente, interpretare, raport structurat. Un preț de câteva sute de lei pentru o verificare care se prezintă drept completă înseamnă, cel mai probabil, una din trei situații: vizita durează prea puțin ca să fie verificată fiecare cameră cu atenție, nu se folosește niciun instrument de măsură, deci nu există date, doar impresii, sau raportul e un șablon generic, fără fotografii și fără localizarea exactă a problemelor găsite.

Un preț foarte mic nu e neapărat o înșelătorie, poate fi o ofertă introductivă sau un serviciu redus la o singură componentă, de exemplu doar o vizită vizuală fără termografie. Problema apare atunci când prețul mic e prezentat ca echivalent al unui pachet complet. Întrebarea corectă de pus înainte de a plăti nu e cât costă, ci ce instrumente se folosesc și ce conține raportul final, cu exemple de fotografii.

Prețul se schimbă și cu urgența sau cu deplasarea?

În București și Ilfov nu se aplică cost de deplasare, indiferent de pachet. În restul țării, tariful de deplasare se comunică înainte de programare, pentru că depinde de distanță. Suplimentul de urgență, pentru raport în 3 ore în loc de 24, e fix, 700 lei, și se aplică la orice pachet, nu doar la cele scumpe.

Toate sumele din tabel sunt totale de plată. Firma nu e plătitoare de TVA, deci nu se adaugă niciun procent peste cifrele afișate. Singurul cost adițional posibil, în afara deplasării în restul țării, e suplimentul de urgență.

Ce nu poate face nicio inspecție tehnică, indiferent de pachet și de preț: nu înlocuiește o expertiză tehnică emisă de un expert atestat de minister, nu poate deschide pereți sau plafoane pentru a verifica structura ascunsă, și nu poate garanta că o problemă nedetectată la momentul vizitei nu va apărea ulterior. Rolul ei e să documenteze, cu instrumente și fotografii, starea vizibilă și măsurabilă a apartamentului la momentul verificării, ca bază de negociere sau de listă de remediere, nu ca certificat definitiv de calitate.