Apartament nou sau vechi în 2026: ce riscuri tehnice are fiecare și cum le verifici?

Nu există o alegere fără riscuri între un apartament nou și unul vechi. Există doar riscuri diferite. La un apartament nou, problemele țin aproape întotdeauna de execuție: finisaje făcute în grabă, placaje care sună a gol, hidroizolații întrerupte, punți termice la conturul ferestrelor, instalații montate greșit și umiditate de execuție încă prezentă în șape și tencuieli. La un apartament vechi, problemele țin de vârsta clădirii și de ce au făcut proprietarii în timp: structura și comportarea la cutremur, instalații ajunse la sfârșitul duratei de viață, renovări cosmetice care acoperă probleme vechi și pereți modificați fără documente. Verificarea tehnică se face în ambele cazuri, dar se concentrează pe zone diferite, cu pachete diferite. Anul 2026 aduce în plus un cadru legal nou pentru construcții, prin Legea 169/2026, în vigoare din 25 august.

Cum diferă riscurile, pe scurt?

Ce verific cu prioritate la un apartament nou?

La un apartament nou, momentul verificării este predarea, înainte de semnarea procesului-verbal. Tot ce este consemnat atunci se remediază pe cheltuiala dezvoltatorului. Prioritățile sunt finisajele, verificate sistematic, placajele prin percuție, geometria pereților și a pardoselilor, instalațiile electrice priză cu priză, scurgerile prin probă cu apă și umiditatea din șape, tencuieli și pereții de lângă băi. Termografia adaugă punțile termice și umiditatea încă invizibilă.

Din experiența noastră, cele mai frecvente defecte la predare sunt tâmplăria zgâriată, pereții fisurați sau murdari, pereții care nu sunt în vinclu, țevile de scurgere pline de resturi de materiale și ceramica ce sună a gol. Toate sunt de execuție, toate se remediază ușor înainte de mutare.

Ce verific cu prioritate la un apartament vechi?

La un apartament vechi, momentul verificării este înainte de antecontract și de avans. Prioritățile se mută spre structură și instalații. Se verifică anul construcției și dacă blocul figurează pe listele publice ale clădirilor expertizate seismic, apoi semnele structurale: fisuri diagonale în pereții de rezistență, pereți demolați, goluri noi. Evaluarea structurală din pachetul Plus face această analiză vizuală și spune dacă este nevoie de un expert tehnic atestat. Firma noastră nu face expertize; clasa de risc seismic o stabilește doar un expert atestat.

Instalațiile sunt a doua prioritate: tabloul, conductorii, protecția diferențială, țevile din spatele faianței și coloanele blocului. Renovarea proaspătă este a treia: umiditatea tratată doar cu vopsea, tencuielile desprinse sub glet, pardoselile noi peste șape fisurate.

Care este mai scump de remediat după cumpărare?

Depinde de defect, nu de vârsta apartamentului. Un apartament nou cu placaje care sună a gol pe toată suprafața băii și a bucătăriei poate cere refacerea completă a acestora. Un apartament vechi cu instalația electrică de refăcut integral presupune spargeri în toți pereții, apoi refacerea finisajelor. O problemă structurală într-un bloc vechi depășește bugetul unui singur proprietar și se rezolvă, dacă se rezolvă, la nivelul întregului bloc.

Pentru a compara realist, contează costul remedierilor, nu doar prețul pe metru pătrat. Pachetul Premium include un deviz estimativ pe liste de cantități, care pune un ordin de mărime pe fiecare remediere și permite compararea a două apartamente pe costul total real.

Ce schimbă Legea 169/2026 pentru cumpărători?

Legea 169/2026, Codul amenajării teritoriului și construcțiilor, în vigoare din 25 august 2026, a preluat și înlocuit legile anterioare din domeniu, inclusiv Legea 10/1995 privind calitatea în construcții, acum abrogată. Termenele de garanție și regulile privind răspunderea participanților la realizarea construcțiilor au fost modificate. Pentru un apartament nou, termenul aplicabil se verifică pe actul în vigoare și pe contract, nu se presupune. Pentru un apartament vechi, legea nouă contează mai ales la orice lucrare de modificare pe care o planifici după cumpărare. Mai multe găsești în materialul despre ce se schimbă prin Legea 169/2026.

Ce pachet de inspecție se potrivește fiecăruia?

Pentru un apartament nou, la recepția de la dezvoltator, pachetul Snagging acoperă finisajele, geometria și instalațiile, iar pachetul Basic adaugă termografia, utilă pentru punți termice și umiditate. Pentru un apartament vechi, pachetul Plus, cu evaluare structurală vizuală, este de regulă alegerea potrivită, iar pachetul Premium adaugă devizul estimativ, util când renovarea este inevitabilă și vrei să-i știi costul înainte de a negocia prețul.

Cum decid între două apartamente, unul nou și unul vechi?

Compară-le pe aceleași criterii: prețul, costul estimat al remedierilor, riscurile care nu se pot remedia individual, cum sunt structura sau zgomotul din bloc, și timpul până la mutare. Un apartament vechi mai ieftin, dar cu instalații de refăcut integral, poate ajunge la costul unuia nou. Un apartament nou, cu defecte de execuție consemnate și remediate la predare, poate fi mai sigur decât pare. Fără o verificare tehnică, comparația se face pe impresii și pe fotografii din anunț.

Ce riscuri comune au amândouă?

Unele riscuri nu țin de vârsta clădirii. Zgomotul dintre apartamente depinde de alcătuirea pereților și a pardoselilor, iar un bloc nou cu doze de prize montate spate în spate se poate auzi mai tare decât unul vechi cu pereți groși. Umiditatea poate apărea în ambele, din cauze diferite: de execuție la cel nou, de uzură la cel vechi. Instalațiile comune ale blocului, adică coloanele, tabloul general, liftul și terasa, pot avea probleme indiferent de starea apartamentului pe care îl cumperi.

De aceea, la ambele tipuri, verificarea nu se oprește la ușa apartamentului. Se pun întrebări despre bloc, asociației sau dezvoltatorului, se cer documentele disponibile și se observă părțile comune: casa scării, subsolul, fațada, terasa, acolo unde accesul este posibil. Un apartament perfect într-un bloc cu probleme rămâne un apartament cu probleme.

Cât costă verificarea și când o programez?

Pentru un apartament nou, pachetul Snagging costă de la 1.399 lei (sub 50 m² utili) până la 2.499 lei (peste 150 m² utili), iar Basic, cu termografie, între 1.999 și 3.099 lei. Pentru un apartament vechi, pachetul Plus costă între 2.799 și 3.899 lei, iar Premium, cu deviz estimativ, între 4.199 și 5.299 lei. Pentru case, prețurile pornesc de la 1.899 lei. Sumele sunt totale, fără costuri de deplasare în București și Ilfov.

La un apartament nou, programează inspecția înainte de procesul-verbal de predare; la unul vechi, înainte de antecontract. Prețul exact îl vezi în calculatorul de ofertă.