Legea 169/2026 a intrat în vigoare: ce se schimbă pentru cine cumpără un apartament nou

Legea nr. 169/2026, Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, a intrat în vigoare la 25 august 2026 și este cea mai mare rescriere a legislației din construcții din ultimii treizeci de ani. A fost publicată în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 661 din 10 august 2026, iar intrarea în vigoare la 15 zile de la publicare rezultă din art. 575 alin. (1). Pentru cine cumpără un apartament nou, codul schimbă câteva lucruri concrete. Articolul acesta le adună, cu articolele din cod acolo unde le-am putut confirma, și spune explicit ce nu am putut confirma.

Ce a abrogat Legea 169/2026 și ce a rămas în vigoare

Prin art. 576 alin. (3), codul abrogă integral Legea nr. 350/2001, privind amenajarea teritoriului și urbanismul, și Legea nr. 50/1991, privind autorizarea executării lucrărilor de construcții. Din Legea nr. 10/1995, privind calitatea în construcții, sunt abrogate articolele 1-9, 11-40 și 42-44. Rămân în vigoare numai articolele 10 și 41.

Consecința practică este că orice text care citează astăzi Legea 10/1995 ca temei pentru calitatea în construcții, pentru cerințele esențiale sau pentru garanții, citează, în cea mai mare parte, un act abrogat. Este exact ce se întâmplă în acest moment pe majoritatea site-urilor din piață, inclusiv pe unele de specialitate.

Ce a rămas în picioare, și contează foarte mult pentru un cumpărător:

Menținerea HG nr. 273/1994 este vestea bună. Procedura de recepție a lucrărilor, componența comisiei, conținutul proceselor-verbale, toate rămân neschimbate. Dacă vă pregătiți pentru predarea unui apartament luna aceasta, nimic din ce știați despre procedură nu s-a schimbat, iar ordinea verificărilor este cea din ghidul nostru de recepție.

Câte cerințe fundamentale prevede Legea 169/2026

Prin art. 386, codul enumeră opt cerințe fundamentale aplicabile construcțiilor, față de șapte cât prevedea legislația anterioară:

1. rezistență mecanică și stabilitate
2. securitate la incendiu
3. igienă, sănătate și mediu
4. siguranță și accesibilitate în exploatare
5. protecție împotriva zgomotului
6. economie de energie și izolare termică
7. utilizare sustenabilă a resurselor naturale
8. emisii în mediul exterior, cerință nouă

Detaliul care contează cel mai mult pentru un cumpărător nu este lista, ci fraza care o însoțește: codul interzice expres derogarea de la aceste cerințe prin contract între părți. O clauză contractuală prin care ați accepta, direct sau indirect, o construcție care nu respectă una dintre cele opt cerințe nu produce efecte. Este o schimbare de raport de forțe.

Ce nu s-a schimbat, și merită spus pentru că genera confuzie imediat după 25 august: toleranțele dimensionale de execuție nu se află în cod. Ele rămân în normativele tehnice, exact unde erau. Valorile de planeitate la tencuieli, de exemplu, se citesc în continuare din NE 001-96, așa cum arătăm în materialul despre planeitatea pereților.

Este obligatorie asigurarea de răspundere civilă profesională

Da. Art. 279 alin. (2) impune încheierea unei asigurări de răspundere civilă profesională pentru execuția lucrărilor de construire a clădirilor noi, pentru beneficiar, dezvoltator, proiectant, expert tehnic, verificator de proiecte, responsabil tehnic cu execuția, diriginte de șantier și antreprenori. Alineatele (3) și (4) prevăd o excepție pentru beneficiarul care este utilizator final al unei locuințe unifamiliale, o singură dată.

Pentru intervenții pe construcții existente, art. 285 alin. (3) prevede aceeași regulă, cu excepția din alineatele (4) și (5) pentru locuința unifamilială ocupată de proprietar.

Ce puteți face concret cu informația: cereți în scris, înainte de semnarea antecontractului, numărul poliței și asigurătorul. Un dezvoltator care are polița o comunică în două minute.

Mai există garanția de 10 ani după 25 august 2026

Aici trebuie să fim precisi, pentru că este subiectul cel mai des scris greșit în acest moment.

Temeiul obișnuit invocat pentru „garanția de 10 ani" la construcții este art. 30 din Legea nr. 10/1995. Acest articol se află în intervalul 11-40, deci este abrogat de la 25 august 2026.

Codul civil, la art. 1879 alin. (1), spune că termenele de garanție contra viciilor lucrării sunt cele stabilite de legea specială. Codul civil nu conține, deci, o cifră proprie. Trimite la legea specială, care de la 25 august 2026 este Legea nr. 169/2026.

Care este articolul din noul cod care preia rolul art. 30 din Legea 10/1995, nu am putut confirma din surse deschise. Textul integral al Cărții a II-a, care conține regimul calității în construcții, nu este accesibil public în forma consolidată, iar sursele secundare nu îl citează pe articol. Prin urmare nu afirmăm nicio cifră și nu recomandăm nimănui să o facă.

Ce vă recomandăm practic, până la clarificare:

• verificați termenul de garanție scris în contractul dumneavoastră, care este oricum obligatoriu între părți
• cereți dezvoltatorului, în scris, temeiul legal pe care îl invocă pentru termenul respectiv
• pentru orice litigiu real, consultați un avocat, cu textul din Monitorul Oficial nr. 661/2026 în față

Un material care vă spune astăzi, cu siguranță, „garanția este de 10 ani conform Legii 10/1995" folosește un act abrogat. Acesta este un test simplu pentru a evalua cât de proaspăt este conținutul pe care îl citiți.

Ce se schimbă la urmărirea construcției după recepție

Art. 550 din cod ridică la rang de lege urmărirea comportării în timp a construcțiilor, cu 24 de alineate. Două schimbări au efect practic pentru un proprietar.

Clasele de consecințe CC1-CC4 înlocuiesc categoriile de importanță A-D. Este un vocabular nou, aliniat la practica europeană. Dacă vedeți în documentele blocului dumneavoastră o categorie de importanță veche, nu este o greșeală, este o clasificare făcută sub regimul anterior.

Reevaluări periodice la 10 ani după recepție. Pentru construcțiile din clasele CC3 și CC4 urmărirea specială devine obligatorie, iar la CC4 și la CC3 aflate în zone cu accelerație seismică de peste 0,35g se cere instrumentare seismică.

În plus, art. 437 prevede că sinteza raportului de expertiză tehnică se înregistrează în Registrul Național al Construcțiilor, iar expertizele la construcții existente se consemnează obligatoriu în cartea tehnică a construcției. Cartea tehnică pe hârtie începe, treptat, să fie dublată de înregistrări digitale.

Ce nu am putut confirma din textul codului

Trei subiecte discutate intens în presă privesc direct cumpărătorii de locuințe nefinalizate: plafonarea rezervării la 5 la sută din preț și maximum 60 de zile, forma autentică obligatorie pentru promisiunile de vânzare, și obligația de a ține avansurile într-un cont bancar distinct, dedicat proiectului.

Sursele care le descriu sunt secundare și nu indică articolele din cod. Le semnalăm ca subiect, pentru că, dacă se confirmă, sunt cele mai importante schimbări pentru un cumpărător din tot codul. Nu le prezentăm însă ca fiind în vigoare cu un anumit conținut, până când nu putem cita articolul.

Aceeași rezervă și pentru termenele de avizare: mai multe surse semnalează o contradicție în text privind termenul comisiilor locale de avizare integrată, 60 sau 45 de zile lucrătoare. Nu cităm niciunul dintre ele.

Ce înseamnă Legea 169/2026 pentru o verificare tehnică la predare

Practic, foarte puțin s-a schimbat în procedura de teren, pentru că regulamentul de recepție a rămas în vigoare. S-au schimbat două lucruri în felul în care se scrie un raport de inspecție tehnică.

Întâi, tabelul de reglementări citate. Orice raport emis după 25 august 2026 care invocă Legea 10/1995 pentru cerințele esențiale citează un text abrogat. Trimiterea corectă este la art. 386 din Legea nr. 169/2026. Ne-am actualizat tabelul de reglementări din rapoarte în ziua intrării în vigoare, iar fiecare citare poartă în raport data la care a fost verificată.

Al doilea, vocabularul asigurărilor. Faptul că polița de răspundere civilă profesională a devenit obligatorie pentru dezvoltator și pentru executanți este o informație verificabilă, deci a intrat în lista de documente cerute înainte de fiecare predare.

Motivul pentru care detaliul acesta contează comercial: o obiecțiune se respinge cel mai des pe temei, nu pe fond. Un dezvoltator care primește o listă de obiecțiuni întemeiată pe un act abrogat are un motiv formal să închidă discuția, chiar dacă defectul este real. De aceea verificăm actele înainte de a le cita, iar starea fiecărei citări, verificat, parțial sau neverificat, apare în raport. Structura completă se vede în raportul demonstrativ, iar dacă aveți o predare programată, verificarea se poate dimensiona și calcula direct pe site.