Ce diferență este între inspecția tehnică, expertiza tehnică și evaluarea pentru bancă?

Evaluarea pentru bancă, expertiza tehnică și inspecția tehnică nu sunt trei denumiri pentru același lucru. Sunt trei documente diferite, făcute de persoane cu calificări diferite, care răspund la trei întrebări diferite. Evaluarea răspunde la întrebarea „cât valorează?", expertiza tehnică la întrebarea „este structura sigură și ce intervenție este necesară?", iar inspecția tehnică la întrebarea „ce defecte are apartamentul pe care urmează să îl preiau și ce trebuie remediat?". Confuzia dintre ele este frecventă și costă, pentru că mulți cumpărători pleacă de la ideea că, dacă banca a trimis un evaluator, cineva a verificat deja apartamentul. Nu a verificat nimeni starea tehnică, ci doar valoarea de piață.

Ce face evaluatorul trimis de bancă și ce nu face?

Evaluarea imobiliară este făcută de un evaluator autorizat, iar scopul ei este să stabilească valoarea de piață a apartamentului la o anumită dată. Banca are nevoie de această cifră ca să știe cât poate recupera dacă creditul nu este rambursat. Evaluatorul vine la vizionare, notează suprafața, compartimentarea, etajul, finisajele și starea generală, apoi compară apartamentul cu tranzacții și oferte similare din zonă.

Ce nu face evaluatorul: nu măsoară planeitatea pereților, nu verifică prizele, nu testează protecția diferențială, nu face termografie, nu ciocănește plăcile de gresie și nu caută umiditate în pereți. Nu este rolul lui. Un apartament cu gresie desprinsă, cu pereți care nu sunt în vinclu și cu o punte termică în colțul dormitorului poate primi exact aceeași valoare ca unul fără aceste probleme, pentru că defectele de execuție nu schimbă prețul pieței din zonă. Raportul de evaluare este un document pentru bancă, nu o protecție pentru tine.

Ce este expertiza tehnică și când ai nevoie de ea?

Expertiza tehnică este un document reglementat, pe care îl poate întocmi doar un expert tehnic atestat de minister, pe domeniul respectiv. Ea este necesară în situații precise: când există o suspiciune serioasă privind structura de rezistență, când se intervine asupra structurii unei clădiri existente, când trebuie stabilită clasa de risc seismic sau într-un litigiu, unde instanța numește un expert judiciar.

Firma noastră nu face expertiză tehnică și nu emite expertize. Nu deținem atestare din partea ministerului pentru acest tip de document. Când, în timpul unei inspecții, apar semne care depășesc o verificare vizuală și instrumentală, de exemplu fisuri diagonale în elemente structurale sau deformații vizibile, recomandarea din raport este clară: consultarea unui expert tehnic atestat, care este altă persoană și emite alt document.

Pentru un apartament nou, într-un bloc recepționat, expertiza tehnică nu este de regulă primul pas. Este un document scump și specializat, care răspunde la o întrebare despre structură. Cumpărătorul obișnuit are în primul rând o întrebare despre execuție: dacă ce i se predă corespunde cu ce a plătit.

Ce verifică o inspecție tehnică și ce primești la final?

Inspecția tehnică verifică apartamentul așa cum îl vei locui: finisajele, geometria, instalațiile și comportamentul termic. Se face cu aparatură, nu din priviri. Cu nivela laser și dreptarul de 2 m se măsoară planeitatea și verticalitatea. Cu ciocanul de percuție se identifică plăcile ceramice care sună a gol. Cu testerul se verifică prizele și protecția diferențială. Cu camera în infraroșu se pun în evidență punțile termice și umiditatea care încă nu se vede. Rezultatul este un raport cu fotografii, poziții exacte, valori măsurate și lista de remedieri pe care o poți atașa la procesul-verbal de predare-primire.

Acolo unde situația o cere, pachetul Plus adaugă o evaluare structurală vizuală: se observă elementele structurale accesibile, fisurile se măsoară și se cartografiază, iar raportul spune dacă este cazul să apelezi la un expert atestat. Nu este o expertiză, ci o verificare care te ajută să știi dacă ai nevoie de una.

Cum se compară cele trei, pe scurt?

De care dintre ele am nevoie înainte de semnare?

Dacă iei credit, evaluarea o cere banca și nu o poți evita. Dar ea nu te protejează. Dacă apartamentul este nou și urmează predarea-primirea de la dezvoltator, documentul care îți lipsește este inspecția tehnică: ea produce lista de neconformități pe care o treci în procesul-verbal, înainte ca semnătura ta să însemne că ai primit apartamentul în starea în care este.

Dacă apartamentul este într-un bloc vechi și ai îndoieli despre structură, ordinea firească este inversă decât pare: întâi o inspecție, cu evaluare structurală vizuală, care îți spune dacă semnele văzute justifică o expertiză. Abia apoi, dacă este cazul, un expert atestat. Așa nu plătești o expertiză pentru o fisură de tencuială, dar nici nu treci cu vederea o fisură care chiar contează.

Mai este un motiv pentru care inspecția vine înaintea semnării: la predarea-primirea unui apartament nou, un defect vizibil și neconsemnat devine, practic, greu de reclamat ulterior. Recepția la terminarea lucrărilor a fost făcută între dezvoltator și constructor, fără tine. Predarea-primirea este singurul moment în care tu spui ce primești.

Pot folosi raportul de inspecție în discuția cu banca sau cu vânzătorul?

Cu banca, raportul de inspecție nu schimbă valoarea evaluată și nu este cerut. Cu vânzătorul sau cu dezvoltatorul, însă, este documentul care mută discuția de la impresii la măsurători. O listă cu poziții exacte, fotografii și valori măsurate se poate transforma în remedieri înainte de semnare sau, la o achiziție de pe piața secundară, în argumente de negociere. La pachetul Premium, raportul include și un deviz estimativ, construit pe liste de cantități, astfel încât fiecare remediere să aibă și un ordin de mărime al costului.

Cât costă verificarea și când o programez?

Pentru un apartament nou, la recepția de la dezvoltator, pachetul Snagging costă de la 1.399 lei (sub 50 m² utili) până la 2.499 lei (peste 150 m² utili). Pentru o achiziție, pachetul Basic, cu termografie, costă între 1.999 și 3.099 lei. Pachetul Plus, care adaugă evaluarea structurală vizuală, costă între 2.799 și 3.899 lei, iar pachetul Premium, cu deviz estimativ, între 4.199 și 5.299 lei. Pentru case, prețurile pornesc de la 1.899 lei. Sumele sunt totale, fără TVA adăugat, iar în București și Ilfov nu se percep costuri de deplasare. Raportul vine în 24 de ore sau, cu suplimentul de 700 lei, în 3 ore.

Programează inspecția înainte de semnarea procesului-verbal sau a contractului de vânzare, nu după. Prețul exact pentru imobilul tău îl vezi în calculatorul de ofertă.