Glosar: ce înseamnă termenii din raportul de inspecție și din procesul-verbal de predare?

Raportul de inspecție și procesul-verbal de predare-primire folosesc un vocabular pe care cumpărătorul îl aude, de cele mai multe ori, pentru prima dată în ziua predării. Nu este nevoie să devii inginer ca să îl înțelegi. Este nevoie doar să știi ce înseamnă fiecare termen, ca să poți citi lista de neconformități, să o discuți cu dezvoltatorul și să verifici, la termen, dacă remedierea a fost făcută. Glosarul de mai jos este grupat pe teme: documente și etape, măsurători, umiditate și termografie, instalații și termeni juridici. Fiecare explicație este scrisă așa cum ai folosi-o în discuția de la predare.

Ce înseamnă termenii despre documente și etapele predării?

Recepția la terminarea lucrărilor. Etapa în care investitorul, adică dezvoltatorul, preia construcția de la executant, adică de la constructor, pe baza unei comisii. Este reglementată prin HG nr. 273/1994. Cumpărătorul nu participă la ea.

Predarea-primirea apartamentului. Actul contractual prin care dezvoltatorul îți predă ție apartamentul. Nu este o recepție tehnică, ci momentul în care spui, în scris, în ce stare primești locuința.

Procesul-verbal de predare-primire. Documentul semnat la predare. Tot ce nu este trecut în el este considerat, practic, acceptat. De aceea contează ce scrie acolo mai mult decât ce s-a spus verbal.

Obiecțiuni. Defectele pe care le consemnezi în procesul-verbal sau în anexa lui. Formula uzuală este „semnat cu obiecțiuni conform anexei nr. 1".

Neconformitate. Orice abatere de la contract, de la proiect sau de la normele tehnice. În raportul de inspecție, fiecare neconformitate are o poziție, o fotografie și remedierea cerută.

Cartea tehnică a construcției. Dosarul care adună proiectele, documentele de execuție și procesele-verbale ale clădirii. Se păstrează pe toată durata de viață a construcției.

Snagging. Termen preluat din engleză pentru verificarea finală a unei construcții noi și întocmirea listei de defecte de remediat înainte de preluare.

Ce înseamnă termenii din măsurători?

Planeitate. Cât de plană este o suprafață. Se măsoară cu dreptarul de 2 m: jocul dintre riglă și perete sau pardoseală arată abaterea.

Vinclu. Unghiul drept dintre doi pereți sau dintre perete și pardoseală. Un perete care „nu este în vinclu" face un unghi diferit de 90 de grade, ceea ce se vede la montarea mobilierului, a plăcilor ceramice și a plintelor.

Denivelare între plăci. Diferența de nivel dintre două plăci ceramice alăturate. Se simte cu palma și se vede în lumină razantă.

Rost. Spațiul dintre două plăci, dintre două elemente sau lăsat intenționat pentru dilatare. Un rost neuniform sau lipsa rostului de dilatare sunt neconformități.

Sună a gol. Placa ceramică sau șapa nu este lipită de suport pe toată suprafața. Se verifică prin percuție, cu un ciocan special, placă cu placă.

Șapă aderentă și șapă flotantă. Șapa aderentă este turnată direct pe placa de beton și trebuie să fie lipită de ea. Șapa flotantă este turnată peste un strat de izolație, pentru izolare fonică, și nu este solidară cu placa. Sunetul lor la percuție diferă, iar diferența contează la interpretarea rezultatului.

Suprafață utilă și suprafață construită. Suprafața utilă este suma suprafețelor încăperilor, măsurate între pereții finisați. Suprafața construită include și grosimea pereților. Contractul trebuie să spună clar despre care este vorba, altfel comparația cu măsurătoarea ta nu are sens.

Ce înseamnă termenii despre umiditate și termografie?

Termografie. Fotografierea suprafețelor cu o cameră în infraroșu, care arată temperatura fiecărui punct. Pune în evidență zonele reci, adică pierderile de căldură, și zonele umede, care se răcesc prin evaporare. Detalii despre metodă găsești la analiza termografică.

Punte termică. O zonă a peretelui, a plafonului sau a conturului tâmplăriei prin care căldura se pierde mai repede decât prin restul anvelopei. Iarna devine zonă rece, iar acolo apar condensul și mucegaiul.

Condens. Apa care se depune pe o suprafață rece din vaporii din aer. Nu este același lucru cu infiltrația, deși poate arăta asemănător.

Infiltrație. Apă care pătrunde din exterior sau dintr-o instalație, prin fisuri, îmbinări sau hidroizolații defecte.

Umiditate în masa peretelui. Apa din interiorul materialului, măsurată cu un umidometru de contact. Poate exista înainte ca pata să devină vizibilă.

Igrasie. Umiditate care urcă din teren prin capilaritate, la parter sau demisol, cu o limită superioară aproximativ orizontală.

Ce înseamnă termenii despre instalații?

Protecție diferențială. Dispozitivul din tablou care întrerupe curentul când detectează o scurgere spre pământ, de exemplu printr-un aparat defect sau prin corpul unei persoane. Se testează la fiecare circuit.

Împământare. Legătura instalației cu pământul, prin contactul de protecție al prizei. O priză fără împământare funcțională este o neconformitate de siguranță, verificată la instalațiile electrice.

Sifon. Piesa de sub chiuvetă, cadă sau duș care păstrează un dop de apă și oprește mirosul de canalizare.

Probă de presiune. Verificarea etanșeității unei instalații de apă sau de încălzire, prin punerea ei sub presiune și urmărirea scăderii acesteia în timp.

Ce înseamnă termenii juridici întâlniți după predare?

Viciu aparent. Un defect care putea fi observat la predare de un cumpărător atent. Dacă nu este consemnat, este greu de reclamat ulterior.

Viciu ascuns. Un defect care nu putea fi observat la predare fără cunoștințe sau aparatură de specialitate și care apare ulterior. Pentru viciile ascunse se poate cere remedierea și după semnare, în termenele legale.

Termen de garanție. Perioada în care executantul și vânzătorul răspund pentru anumite defecte. Termenele au fost modificate recent prin Legea 169/2026, așa că se verifică pe actul în vigoare și pe contract, nu se presupun.

Notificare. Cererea scrisă prin care îi comunici dezvoltatorului defectele și îi ceri remedierea, trimisă astfel încât să existe dovada primirii.

Expertiză tehnică. Document reglementat, întocmit doar de un expert tehnic atestat de minister. Firma noastră nu face expertize; face inspecție tehnică și, unde este cazul, recomandă consultarea unui expert atestat.

Deviz estimativ. Estimarea costului remedierilor, construită pe o listă de cantități măsurate la fața locului. Nu este o ofertă fermă de execuție.

Termen de remediere. Data până la care dezvoltatorul se obligă să rezolve o obiecțiune. Se scrie în procesul-verbal ca dată concretă, nu ca formulă de tipul „în cel mai scurt timp".

Hidroizolație. Stratul care împiedică apa să treacă prin pardoseala băii, prin terasă sau prin fundație. Nu se vede după montarea finisajelor, motiv pentru care existența ei se verifică pe documente, pe probe și pe urmele de umiditate.

Cât costă verificarea și când o programez?

Toți termenii de mai sus apar concret într-un raport de inspecție, cu fotografii și poziții exacte. Pachetul Snagging, pentru recepția de la dezvoltator, costă de la 1.399 lei (sub 50 m² utili) până la 2.499 lei (peste 150 m² utili) pentru un apartament. Pachetul Basic, cu termografie, costă între 1.999 și 3.099 lei. Pentru case, prețurile sunt între 1.899 și 2.999 lei la Snagging, respectiv între 2.799 și 3.899 lei la Basic. Sumele sunt totale, fără costuri de deplasare în București și Ilfov, iar raportul vine în 24 de ore sau, cu 700 lei în plus, în 3 ore.

Programează inspecția înainte de data semnării procesului-verbal. Prețul exact îl vezi în calculatorul de ofertă.